不動產實價登錄在八月一日上路，有趣的是七月上旬，有一波趕在七月底前過戶的案例，買賣雙方為的就是規避被登錄真實的交易價格；但也有賣方希望在八月一日實施實價登錄。究竟實價登錄上路是否會對未來房價產生衝擊？

實價登錄後 不動產市場呈現「兩極化」發展

首先，先從台灣知名豪宅「仁愛帝寶」說起，謄本上最近一戶過戶案例，之前市場傳出每坪成交268萬。據了解，原本該屋主希望在八月一日以後登錄，讓仁愛帝寶有一戶真實的交易價格被登錄，如此一來，還有二戶帝寶的該屋主身價自然水漲船高，可惜因買方希望早點交屋，無法成為帝寶第一間實價登錄的案例。

換言之，對釋出量稀少的豪宅、精華地段戶數少的社區而言，實價登錄絕對是好消息，因為原本供給就很稀少的社區，只要一有物件要賣，加上又有實價可參考，價格往上比價的機率較大，就是因為供給量不多，向上比價的效應就相當明顯；反觀偏遠地區或委售量較多的造鎮區域，又或是推案量大的區域，恐怕會出現往下比價的情況。因為大型社區有多戶要賣，例如有十戶要出售，買方選擇性多，不見得要追價，因此成交透明後，可能會產生往下競價的效果，因此，研判實價登錄實施後，不動產市場有可能會呈現「兩極化」發展。

透明房價≠一致房價 「顯性差異」還是會左右房價

實價登錄後，內政部將相關資訊「去識別化、區段化」處理，為了顧及隱私，所以查詢時採取門牌1~50號、51~100號區段化，預計十月民眾就可上網查詢。由於是區段化、去識別化的處理，民眾僅能了解區段行情，是否能精確到哪一棟大樓，可能還是有難度。

接著要探討「去識別化、區段化」能讓房價透明？房子就像人一樣，人有人格、房有房格。每一間房子的屋齡、採光、通風、格局、樓地板高度絕對都不一樣，也就是說，世界上沒有一間房子是一樣的，另外，房子有無裝潢，裝潢時間新舊，往往也會影響房價。但裝潢程度好壞，卻不會在實價登錄中記錄，所以同一樓層相似格局，也可能單坪價格會差3~6萬，原因可能就是有無裝潢。

除此之外，同棟大樓高、低樓層，有無景觀都會影響房價。所以未來民眾在查詢房價時，若發現同區域價差很大也不要太意外。例如：淡水紅樹林捷運站附近，新成屋面河、面海成交每坪30~60萬都有，但面山價格立刻降至20~35萬，因此八月上路的實價登錄，透明房價不等於一致房價，每一物件都存在許多差異性，這些顯性差異，都是影響房價的關鍵。

未來預售屋市場將走向「不二價」

實價登錄政策，針對預售屋代銷這一塊，規定「預售屋在代銷與業主的代銷契約屆滿或終止30天內，須向主管機關申報登錄成交案件實際資訊」，換言之，預售屋買賣需要申報，但全部的預售案由不動產代銷業者委託代銷契約屆滿或終止30日內，一次申報即可。但預售興建過程中，若業主和代銷技術性遲遲不結案，或等房子蓋好才結案，這過程中就失去了資訊即時、公開、透明的意義。

有不少上市櫃建商研議，擔憂實價登錄真實成交價格曝光，索性把利潤抓好，來個「不二價」制度，賺取固定的利潤。目前市場也有不少建案採取「不二價」制度。

房價透明 縮短議價空間 讓交易更確實

實價登錄最大的用意就是要讓房價透明，抑制投機炒作行為。事實上，包含台灣房屋在內的各大品牌房仲，早已實施公開透明「成交行情」查詢服務，且全球實施實價登錄的國家，包括香港、中國大陸、日本、韓國、美國及歐洲等，都行之有年，因此，「實價登錄」不是決定房價唯一因素，全球資金連動、市場需求環境，反而影響房價漲跌更深，不過，因為房價透明了，將有利未來買、賣雙方對價格較有共識，議價空間也可能縮小，讓不動產交易更確實，對於台灣房市長期的發展，仍有著正面穩定的力量。