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文．圖／紅色子房

紅色子房語錄：創意整合才是成功房地產投資的關鍵。

上午九點，我從南臺灣搭乘北上往嘉義的火車。告別高雄知名設計旅店Hotel Dua的精緻早餐，火車窗外溫暖的陽光及飛快流動的田園綠意延續著我愉悅的心情。

基於台北市的房地價格已高不可攀，房地產獲利漸漸只能比誰的口袋夠深；配合公司政策與業主客戶的需求，紅色子房近期開始增加往中南部城市尋找投資機會的差旅行程。

「寧為雞首，不為牛後」，紅色子房認為二線城市精華區仍有不少投資機會。同時因應產業特性、與日俱增的國旅及觀光需求，RHL地產 (Retail零售、Hotel旅館、Land土地) 仍是我認為現階段台灣中南部城市最值得研究的投資標的。

房地產投資，雖不諱言「Location, Location, Location」的確有其重要性，但即使取得好區位的房地產原料，如何做出一道好菜，紅色子房認為「創意整合」才是關鍵。

許多讀者都知道紅色子房取名「子房」，是以漢軍師張良為模範，以協助有意於房地產領域取得財務自由讀者的買房軍師為己任；但可能不曉得「紅色」的真義，其實代表的就是創意整合。

紅色子房目前進行的嘉義案就是很好的例子。這案子位處嘉義市最熱鬧的文化路夜市旁，當初由於定位錯誤成為一棟空置廢棄多年的辦公大樓，加上原業主的債務糾紛，該建物成為不良資產並輾轉到我客戶手裡。

說的直接一點，這建物根本就是一棟「爛尾樓」。

紅色子房與商旅開發合作團隊從火車站步行出發，沿路模擬自由行遊客可能的旅遊動線行程(當然沒忘記順道光顧噴水雞肉飯)，到基地周邊端詳遊覽車進出與停車的動線，同時思考未來旅行社如何與古色古香的嘉義北門驛串聯，以配合嘉義阿里山的遊程。

與紅色子房配合的商旅品牌當然不是省油的燈，已成功在台北開出多家平價商旅的W副總，熟練地量著梁柱間距與樓板高度，搭配我們手上的執照圖說，一同討論平面該規劃出最大量的房間數。

有了房間數，就可以推估未來的營運規模，同時計算出可負擔的付租能力。為了降低旅館初期開發風險，紅色子房建議業主與旅館業者以「低底租，達業績門檻後抽成」方式代替「正常固定租金」，讓雙方成為共同分擔風險的合作夥伴。

在租金方式獲得共識，且法規檢討改裝旅館無誤下，業主配合改裝成商旅的成本，就會成為進行投資的關鍵。

我們在附近的麥當勞，向一群正在讀書的高中生們情商讓出一張大桌子。

W副總跟我一起平面圖展開，鋪上描圖紙，隨行設計師拿出比例尺跟鉛筆，這張桌子成為我們最簡易的臨時工作室。我們初步規劃出至少三種方案，餐廳從一樓、地下室又搬到頂樓，還得注意檢討這陣子才剛更新的全館無障礙設計要求。

我們打了幾個電話給曾在嘉義市發包施工的營造廠商，確認本地發包的主要工料與工項單價，立即概抓出可能的成本。

「子房兄，改裝成本比這棟建物的價值還高很多喔，你們要不要考慮直接拆掉重蓋？」W副總不客氣地說。

「若是拆掉，依原基地的都市計畫開發容積率及建蔽率規定，加上本區建築高度限制，恐怕蓋好後會失去更多樓地板面積，你們的營運總房間數也會犧牲不少。」我說；「這棟房子雖然是個爛尾樓，但是改造潛力大，我們多運用一些創意，看看如何把它改造活化！」

「好吧！」W副總同意我的看法；「我們把所有資料帶回去，等董事會確認品牌與定價策略，再一起開始發展規畫方案與研擬租金條件吧。」

「謝謝你了，W！」我說，同時開始思考回去如何聯繫組成可能的專案團隊。

隔壁桌來了兩對帶著大行李箱的情侶，喝著可樂看著地圖討論接下來的旅遊行程。

期待不久的將來，我們新的設計旅店可以也成為他們創造旅行美好回憶的新選擇。

紅色子房一向主張要做符合居住正義的房地產投資，不鼓勵投資人進行住宅炒房，應以長期投資獲取穩定現金流作為邁向財務自由的途徑。

惡屋改建其實很有意思，如同小型的都市更新，藉由設計人的創意加上專業營運團隊，可以把原本的嫌惡設施轉變成一棟受歡迎的建物，同時帶動區域微型經濟並增加工作機會。紅色子房認為，我們台灣人的創意在華人圈裡是數一數二的，更應該加以整合發揮，讓房地產投資不要老是只有高不可攀的豪宅，而應有更多元化的創意開發組合。

如果你認同用創意改造惡屋及增加區域經濟的不動產投資模式，還請將本文分享出去，讓擁有好地段爛房子的屋主們有機會進一步與紅色子房聯繫。

倘若你有惡屋改建的投資構想，也歡迎來信與紅色子房分享討論創意可行性喔。

原文刊載於幣圖誌紅色子房專欄

好地段的爛房子　賺很大

房市達人

蘇明俊

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