出售不動產前注意事項

撰文者 / 東森房屋企研室 資料來源 / 東森房屋加盟事業總部

(1)慎選不動產服務業
如同購買不動產一樣，出售不動產最好也能透過專業的不動產服務業來保障自身的權益；購置不動產是門學問，同樣出售不動產也有很多要注意的事項，交由專業合法的不動產服務業來全面保障自身的權益，也是省時便利的好方法
** 於買賣雙方簽訂買賣契約後支付售價款之4% 作為房仲服務費用**

委託不動產仲介經紀業來銷售房屋時，也有一些注意事項：
A. 詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱
不動產仲介經紀業也是企業經營者，所以和其簽定委託銷售契約前，賣方可以享有一定期間的契約審閱期。內政部公告各項不動交易契約書範本，提供消費者參考使用。

B. 專任或一般委託銷售、委託銷售期間
委託銷售契約書應該要載明確委託銷售期間，且在期間內若約定不得自行出售或另外委託其他仲介公司銷售則為稱為專任委託銷售，若約定可自行銷售或他仲介公司銷售者，則為一般委託銷售契約。
委託銷售期間屆滿後2個月內，若與仲介公司（商號）曾經仲介之客戶成交，則仲介公司有權請求服務報酬。

C. 房屋委託銷售時
在您決定將房屋委託仲介經紀業銷售後，仲介經紀業將與您簽訂「委託銷售契約書」。「委託銷售契約書」主要內容包括土地標示、土地面積、建物標示、建物面積、所有權人、權利範圍、委託期間、委託總價款、付款方式、授權事項、屋況等項目，經賣方簽章確認，並有該店合法不動產經紀人簽章，始完成簽訂委託契約書之程序，委託契約簽訂後，方可進行房屋物件之銷售。

D. 確認不動產說明書內容
根據「不動產經紀業管理條例」規定，經紀人員在執行業務過程中，應以「不動產說明書」向買方解說。在解說前，該說明書應經賣方簽章。
所以賣方在「不動產書明書」簽章前應確認不動產說明書內容記載是否與事實相符，以免日後負法律責任。

(2)訂價是合於行情
如同前面所述，不動產有其特殊性，價格定價不容易決定；所以賣方可先至內政部營建署不動產價格e點通http://etp.cpami.gov.tw參考附近成屋之成交案例，或是委託合法的估價師估價，可以衡量出售價格是否合乎行情。
目前合法之仲介公司也會提供不動產附近三個月內的成交行情，作為銷售訂價的參考。因此，訂價時最好考量自己出售的動機，訂價過高不容易銷售，訂價過低又會讓自己受損，合於行情才是上策。
若價格想要變更，賣方或仲介業者要提高或降低委託銷售價格時，必須於委託銷售期間及經賣方與仲介業者雙方簽章確認，才有法律效力。
簽約前也最好清楚瞭解稅費的負擔；買賣過程中所賣方應負擔的稅費中，土地增值稅可能佔最大負擔。

(3)房屋委託銷售後
為了達成您委託銷售的託付，房仲經紀人員將提供下列服務（但您的房屋在委託後，已迅速銷售成交時，下列服務可能無法全部及時提供）：
委託後儘速將房屋資料輸入東森房屋加盟總部連線系統，展開全面銷售。
進行房屋拍照，並製作銷售資料。
提供市調案例及屋況綜合評析，並據估價原則，提供售屋建議。
調齊謄本、權狀影本、地籍圖、建物平面圖及地價證明，並製作「不動產說明書」（需有該店合法不動產經紀人簽章，並請賣方簽章確認）。
進行買、賣方配對，並製作物件看板張貼店頭櫥窗或上internet網路、或製作物件聯合DM派報、或刊登報紙廣告、流通刊物、張貼或懸掛銷售看板，增加銷售曝光率，以促進交易（所有廣告物之底稿需有該店合法不動產經紀人簽章，以確保您的權益）
房仲經紀人員主動回報，包括廣告活動經過、客戶帶看狀況、買方看屋狀況及要約狀況，讓您安心。


(4) 委託銷售期間委託總價之變更
在委託期間，如因市場變化，確實需要調整委託總價、付款方式、或續約延長委託期限時，房仲經紀人員將以「契約內容變更合意書」請您簽章確認，並儘速輸入電腦，以更新委託價或付款方式，儘快促使交易完成。

(5)確認要約承諾書
當買方確定購買意願後，將簽立要約書或斡旋金契約書，作為房仲經紀人員與您斡旋及價格條件確認之憑據。
請特別注意，在要約書有效期限內，若您簽認承諾買方欲購條件，或買方欲購買的總價已達到您的委託售價且付款方式一致時，經加盟店通知到達買方，契約即屬成立，要約金即自動轉為定金，但若您不同意買方要約條件，而另作變更時，則視為拒絕原要約，另提新要約，尚須買方同意後才屬於契約成立。
當契約成立後，您與買方應至指定處所就契約內容細節協商，並簽訂「不動產買賣契約書」，不動產買賣契約書於買賣雙方簽署後，您可以請特約地政士（代書）及該店合法不動產經紀人簽署見證。

土地增值稅的稅率可分為自用住宅優惠稅率與一般稅率，稅率各有不同（詳如下表）；另外，適用自用住宅優惠稅率原為一生一次，修法後，除可使用一生一次之稅率優惠外，並增加一生一屋之條件，只要符合相關條件，即可適用。

級數	稅率	適用對象
第1級	20％	土地漲價總數額「超過原規定地價或前次移轉時申報現值，按台灣地區消費者物價總指數調整後，未達百分之1百者
第2級	30%	土地漲價總數額「超過原規定地價或前次移轉時申報現值，按台灣地區消費者物價總指數調整後，在百分之1百以上未達百分之2百者
第3級	40%	出售自用住宅用地都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝者且必須所有權人或直系親屬設籍完成，且出售前一年無出租或是營業

一生一屋適用條件：
1.出售都市土地面積未超過1.5公畝(約45坪)部分或非都市土　地面積未超過3.5公畝(約105坪)部分；
2.出售時土地所有權人與配偶及未成年子女，無該自用住宅以外房屋；
3.出售前持有該土地六年以上；
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地　設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年；
5.出售前五年內，無供營業使用或出租。
6.「一生一屋」的規定較嚴格，換屋民眾須先適用過「一生一次」的優惠稅率後，才能適用一生一屋的條件。
自用住宅10％
1.持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過第1項最低稅率部分減徵20％。
2.持有土地年限超過30年以上者，就其土地增值稅超過第1項最低稅率部分減徵30％。
3.持有土地年限超過40年以上者，就其土地增值稅超過第1項最低稅率部分減徵40％。

所以在出售前最好先釐清自己可以適用哪種稅率，並且將來是否符合土地增值稅重購退稅的條件？稅務部分可事先請教專業人士(地政士或房仲經紀人員)做諮詢規劃，以免因稅賦過重，增加自己的負擔。