【文/住展企研室】奢侈炒房稅引發的寒蟬效應持續發威，上週北台各區房市人氣因此繼續下跌三到五成不等，成交也每況愈下，更開始有退戶情形。不過價格則尚未鬆動，部份預推新案，預定開價仍將創區域新高…

炒房奢侈稅公布至今三週時間，中間碰上11號日本宮城九級大地震，因此話題熱度似乎稍被蓋過；不過該新稅制的預期效應，則是上週才真正開始大舉發酵。根據本刊市調人員訪查發現，上週市場人氣持續下滑且幅度更大，平均來看降幅三到五成不等，不過還是有少數區域受衝擊程度有限。

至於大家更關心的價格部分，則目前為止尚無明顯修正跡象。此外，近期人氣進一步滑落，是否也可能來自於日本強震，及福島核電廠爆炸輻射外洩，所產生的『人心惶惶』？目前則尚無法斷定。

先前本刊指出，炒房稅發布後，台北市比新北市及其他區域更先感受到負面效應。不過單就上週來看，北市幾個區域的人氣減幅，並沒有比其他區域大。

像是中正區，來人和前幾週相比掉了約三到四成，一般分析當然是炒房稅因素。不過該區近期線上所剩個案，地段相對較差，雖有不少走低總價，但原本投資客比例就偏低，因此來人下滑，也和目前市面上多為銷售一段時間的舊案有關。

隔壁的中山區，人氣同樣下滑、成交停滯，最近兩週甚至是零成交；不過實際情況應該是買家觀望，並非真正急凍。另外受新稅話題影響，區域豪宅案也轉趨低調；像年前曝光量超大的「松江1號院」，上週報紙廣告便全面暫停，正對14號公園的「天觀」，銷售現場則語帶保留、態度低調，唯一透露的是，高樓層一層一戶部份反應還不錯。

「天觀」接待中心。

儘管目前市況走低，本區還是有新案出現。首先是位於民族東路，新生公園對面的「官景」。該案為舊案盤下重推，由於位處航道下，因此只(能)蓋6樓；規劃產品則為純樓中樓共19戶，開價100到120萬/坪。

林森北路巷內的「幸福五町目」則為成屋，規劃小坪數產品，開價65萬/坪為區域相對低價，不過公設比超過40％，現打出廣告戶含裝潢1199萬。建國北路中山女高北側「京硯」是年後進場，開價120萬/坪，原本銷況不錯，炒房稅發酵後開始銷售停滯，還有退戶；不過現場仍樂觀，所持理由是50餘坪挑高3米6產品為北市少見。

再看大直地區，近期則無新指標案推出，不過未來還是相當熱鬧。首先是白天鵝向興富發購入之舊案「豐澤」基地；該案先前送『台北好好看』審查，因而變更並停售，但最後未過關，之後由白天鵝承接並準備重推。產品未定，但應是走大坪數產品，由於預估總銷達120億，故屆時很可能開出大直新天價。

大直重劃區舊案「博物館」，目前住宅產品剩3戶低樓層非臨路戶別，現在沒有120萬/坪不賣，系列三期則正結構中。另外同區宜華飯店高樓層將規劃住宅銷售，由海悅廣告承銷。

再來到新北市，目前最高單價僅次於板橋的永和，上週來人也下滑掉了四到五成，但這也和線上案多到尾聲有關，和北市中正區算是雷同。另外，價格則還是持續走高，像舊案「漢皇極品喬治五世」，現在就是50萬/坪以上才要賣。

未來永和還將有大案出現，會是位於中山、永和路口商業地的大坪數案，原在中和蓋廠辦的同國興業為業主；不過可售僅23戶，之所以稱其『大』，是價格；由於是公開標售地，脫標價透明，加上營造，成本可能達50萬/坪，因此絕對將開出永和新天價，甚至上看8字頭。

隔壁的中和最新案，價格也是老高。位於中興街、復興路交會處的新和自建案「歐洲捷座」，開價達49萬/坪，比原本區域行情高許多。該案即將完工，年底前可交屋，已接受客戶預約看屋，不過至上週止還未正式公開。

去年因捷運線通車題材而價格飛漲的蘆洲，後來因業主惜售，銷況出現另類盤整的情況。近兩週來人與二月底之前相比，也幾乎腰斬，另外由於買賣兩邊價格認知差距進一步拉大，因此成交仍不理想；像南港子新案「安蕊富邑」開價41萬/坪，炒房稅提出後，就碰到客戶殺到30萬/坪。

近蘆洲站舊案「香榭京站」，年前就漲到46萬/坪並惜售，目前則同樣受炒房稅議題影響，銷售停滯。蘆洲站共構開發大案「希望城市」，則似乎刻意放慢進度；銷售現場稱還在和捷運局談分戶，接待中心也還在搭，可能6或7月才會進場。

原本熱到不行的新莊算是這次炒房稅的焦點之一，近兩週市況也轉冷不少指標案暫停曝光。不過，重案區頭前段也是在新舊案交替階段，像「沃朵夫」「上和苑」皆已結案。新案「W tower」則在銷講中尚未公開，情況甚至和前述蘆洲「希」案有些類似，這是否是打算避開最近炒房稅發酵的風頭？只有銷售者自己清楚。

頭前段「朕權」二期「天子」則將開58萬/坪，成交5字頭，不過建照尚在變更中，還不能簽約。最近副都心唯一持續曝光案「新富邑」，三週前反應熱絡，投資客近九成，但目前已幾乎無投資者，僅剩自住客，因此來人掉了一半，成交當然趨緩。

新莊北邊的五股，市況則是相對平穩；不過本區目前僅有兩宗推案，全部位於市區御史路上，按推案時間先後，分別是「九揚傑士堡」及「名軒築樂」。兩案近期人氣不錯，大致不受炒房稅影響；不過除該區消費者多為自用外，還另有一因素，附近假日常有夜市來擺攤，所以不少來人是觀光客。目前兩案成交價都要22萬/坪以上。

鶯歌市區指標案「台北國寶」。

鶯歌近期推案也不多，人氣及銷況則相對平穩、起伏不大，市區指標案「台北國寶」，近兩週來人便超過50組/週。區域新案，一宗位於市區，規劃透天店面(連棟)的「真鑽大街」，為大溪建商北上推案；尖山地區尖山國小(預定地)旁新案，則為規劃透天住家的「悅榕居」。

樹林山佳地區也出現新推案，而且一次兩個，分別是「水景別墅7」及「新視界」，兩者都距離大漢溪河岸不遠，因此都訴求河景；另一共同問題，則是出入動線不佳。「水」案為規劃一樓停車的連棟透天產品，「新」案則為大樓，以二、三房為主力。「新」案宣稱進場半個月已售出一半量體(近40戶)，不過其19萬/坪開價，實在高出區域行情太多。

桃園(楊梅)、新竹(湖口)交界處之新湖口及楊梅富岡地區，則靠相對低價(透天產品)，表現相當平順。再者，附近(新竹)新豐及楊梅市區總價走高，也推擠不少消費者前往該區，甚至還看得到竹科人。新湖口地區透天產品總價約為500到600多萬，台鐵機廠重劃區為推案新舞台的富岡，則是每戶約700萬上下為主。

綜合來看，上週受炒房稅議題影響最鉅的，竟是竹北市。不過該區自年初開始就持續利空罩頂；先是供給過多、增加過快，產生疑慮及稀釋效應，接著今年公告現值大幅調高，業者面臨價格調漲壓力，結果觀望氣氛更濃，三月開始則又有炒房稅效應，可說是雪上加霜。

當地預售案不少，而預售屋未列為炒房稅課徵對象，但財政部稍早宣示加強查緝預售屋買賣獲利，再者，當地投資客多是成屋後才會轉售，因此炒房稅議題還是造成影響，近兩週來人比二月期間又減半，目前個案平均週來人只有個位數字。

尤其前一段低檔，當地還有低總價及水岸景觀案撐起買氣；但到了目前階段，已是全部走低，連先前最受歡迎的三房產品(台科大重劃區)，詢問度也大降。只不過根據觀察，當地還是有新案進場，還是有接待中心搭建中；在供給仍不斷增加觀望氣氛卻持續之下，房地產市況要好轉，恐怕還要等一段時間。

由以上各區近一兩週市況來看，奢侈炒房稅議題發酵，確實愈來愈明顯；實際情況則是，來人持續減少、成交狀況因買賣兩邊認知差距無法拉近而持續拉鋸，換言之，等於賣方開價尚無鬆動跡象。不過幾個以自用消費居多，投資比例較低且價格相對平實的區域，則受衝擊程度低很多；如楊梅富岡、新北市五股及鶯歌，都是如此。

另外，日本大地震及後續的核能災變，或多或少也對房市造成影響；不過，應該還是心理因素居多，實質面有限。而炒房稅當然有其必要性，但說實話，目前造成的衝擊還是預期心理使然。也就是，短線投資客預期政府玩真的，一般買方則預期價格會因此下修。只是目前為止，該稅草案仍在研議階段，尚未送進立院審議，意味著一切都還可能有變數。

炒房奢侈稅議題延燒至今，如果房仲業先前所稱，近期委售量激增是事實，則這些委售物件激增的區域，確實很可能就是短線投機客原本進出的炒作套利區域。儘管新案市場與中古屋市場的價量結構不同，但要是若干區域中古屋真出現拋售潮，對整體後市價量，肯定還是會有影響。