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主旨
交易安全制度
內容

類別名稱  專業知識篇-

文章主題  交易安全制度 

內容第一段  1: 什麼是不動產「交易安全制度」?

不動產「交易安全制度」必需掌握二道主要安全關卡:
(1)第一道安全關卡 ---
..........總部特約代書: 所有加盟店仲介成交案件之簽約及產權移轉手續一定要經由總部特約代書全權辦理,以確保買賣雙方的
..........權益(因每位總部特約代書皆提供200萬~300萬擔保品質押在總部作為買賣雙方擔保,如可歸責伊造成之損害,總部可
..........逕行將其擔保品執行清償)。
(2)第二道安全關卡 ---
..........承作履保制度: 買賣雙方為進一步確保相互間權益,可再承作「履約保證」制度,由履保公司出具保證書來保障雙方的
..........交易安全。

2: 不動產「交易安全制度」之對象?

不動產交易之買賣雙方。

3: 不動產「交易安全制度」,就「履約保證」部分由誰保證?

由僑馥建築經理股份有限公司擔任保證,並承擔無過失之一方,就不動產交易價金收受或返還之風險。

4: 不動產「交易安全制度」,就「履約保證」部分對買方有何好處?

買方給付價金後因賣方違約,致無法取得產權時,價金可全額返還。
※註:已付之稅費,「履保公司」會協助以法律途徑向另一方求償。

5: 不動產「交易安全制度」,就「履約保證」部分對賣方有何好處?

確保賣方可回復不動產所有權,或收到全額價金。

6: 不動產「交易安全制度」,「履約保證」之費用為多少?由誰負擔?

每筆費用為成交總價款萬分之六,由買賣雙方各負擔萬分之三。

7: 不動產「交易安全制度」無法承作「履約保證」之案件?

(1)取得或出售不動產所有權之資格證明文件不齊備者。
(2)賣方應納稅費、債務及仲介報酬合計總額高於買賣總價,而賣方未能於簽約同時補足差額者。
(3)非簽約中心總部特約代書辦理者。
(4)其他顯有礙交易安全制度推行者。

8: 保證書多久可核發?

買賣契約簽訂時當場核發,不受任何限制。

 

內容第二段  9: 不動產「交易安全制度」,「履約保證」案件賣方得否先行收受部分價金?

原則上賣方不能先領取部分價金,但若出售總價扣除賣方總債務(含仲介服務費及應繳交稅費)還有剩餘,就剩餘額度內經買方書面同意者不在此限。(買賣雙方相對亦應降低保證額度)。

10: 履約保證案件,賣方就收受專戶價金所指定之匯款帳戶,是否一定須本人之帳戶,可否指定他人帳戶?

不行,只能銀行轉帳入本人帳戶或開立期票交付本人。

11: 賣方對於買方所存(匯)入專戶中之各期價金,應如何查詢?

可經由履約保證公司或其存放專戶價金之銀行查詢。

12: 賣方之增值稅如何繳納?

均由專戶中代為扣繳。

13: 買方不貸款時,為何須將尾款於完稅之同時先行存(匯)入專戶?

(1)為避免產權過戶至買方名下後,藉故拖延尾款之給付影響賣方權益。
(2)買方所付之價金係存於銀行專戶內並非交給賣方,並無損及買方之權益。
(3)買方貸款額度低於尾款金額者亦同,應將該差額先行存(匯)入專戶中。

14: 點交時應簽立之文件?

買賣雙方須於點交時簽立房地產權點交書。

15: 結案時應準備何種資料始可結清專戶撥付尾款?

(1)買賣雙方、仲介公司、經紀人及代書等相關人員必需於「點交證明書」完成簽結。
(2)賣方於「收支明細表」完成簽名確認。

16: 「履約保證」專戶中之價金其利息如何計算?

不予計息。

17: 若買賣雙方有任一方未依約履行義務時,其所須負之損害賠償是否在「履保公司」保證範圍內?

不動產「交易安全制度」,就「履約保證」部分係針對買賣交易之價款總額予以保證,至於買賣雙方因違約所須負擔之損害賠償(逾買賣價款之部分,例如懲罰性違約金)不在保證範圍之內。

18: 可否由買賣方自己找土地登記專業代理人辦理登記事宜(外簽)?

不可,必須為公司特約代書。


內容第三段  19: 不動產「交易安全制度」對仲介公司之好處?

保障交易雙方之安全,減少買賣糾紛,引導交易過程正常化,降低加盟店因不良案件可能發生之損失,使事業的經營趨向穩健。

20: 賣方如要清償房屋貸款,如何確認其餘額?

由代書向銀行詢問當日餘額以便清償。

21: 應於何時確認對保及貸款額度?

代書最遲應於完稅前完成對保手續及確認貸款額度。

22: 買方須辦理貸款時其擔保本票如何開立?

買方須於簽約之同時即開立與貸款金額相同之商業本票,本票之抬頭為賣方,由買受人與產權登記名義人共同簽發並禁背。

23: 不動產「交易安全制度」,「履約保證」專戶能否代償前順位?

能,但必須符合下列條件:
(1) 產權已移轉至買受人名義。
(2) 專戶中之餘款足以清償前順位。

24: 申請保證之買受人非將來產權登記之權利名義人時可否申請「履約保證」?

可,辦理產權移轉登記時,有關登記權利名義人,得由買受人指定;但其所指定之登記權利名義人須與買受人共負連帶債務責任。

25: 買賣任一方發生違約情事,專戶價金如何處理?

須待買賣契約解除(法定解除、約定條件成就而解除或判決解除),並經「履保公司」確認無誤後,即可執行專戶價金之撥付。

26: 產權移轉過戶前發生違約情事並解除買賣契約時,專戶價金如何付?

(1)若係買方違約,則賣方依約得沒收買方已存匯入專戶之價金,但應扣除賣方應支付之仲介費用。
(2)若係賣方違約,則由「履保公司」將買方已給付之價金全數返還之,並協助法律 程序求償。

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